上海市罗顿律师事务所
关于仅签订房屋买卖合同未网签时合同是否有效的代理意见
作者:徐颖浩

背景介绍:

原、被告之间在中介公司处签订了买卖合同,但未签订上海市房屋买卖示范文本,也未网签,在买家(原告)支付了定金和部分购房款之后,卖家反悔不予卖房认为双方买卖合同未成立。我所律师认为虽然未网签,但双方合同已就主要义务进行了约定,房屋买卖合同就已经成立,可以继续履行,基于此提出了如下代理意见: :

代 理 词 :

尊敬的法官: :

由您主审的原告陈某诉被告江某房地产买卖合同纠纷一案,本律师根据本案的证据、法庭调查的事实,提供以下代理意见,希望您在作出判决的时候,能够采纳。 :

一、本律师认为:原告要求被告继续履行房地产买卖合同,要求被告承担违约责任与法有据,应予支持。 针对原告诉求必须要具备三个基础:第一原、被告之间要有订立房地产买卖合同;第二要有被告违反合同的约定;第三是原、被告之间订立的合同有约定违约责任的承担。 :

1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是原、被告双方达成一致的真实意志表示的合同。从这份合同内容来看完全具备了所有涉及房地产买卖的必要条款:它包括了买卖双方的姓名;房屋的坐落、面积、房地产权证号;房屋的售价;付款的方式;标的物的交付条件;交易过户的日期;风险责任的承担;定金责任;违约责任;争议解决的方式;约定冲突。第14条和第3条明确了“签署”示范合同仅为了办理交易过户手续之需的约定。除此之外,还包括了户口的迁移、房屋装修费、管理费、煤气初装费、有线电视申请费、税费等,在涉及本案买卖合同中遇到的实际情况都达成了合意。因此原、被告的这份《房屋买卖合同》完全符合《中华人民共和国合同法》第十二条的规定,这一法条的八项内容是指合同的一般包括内容,并未要求全部包括才构成合同,而原、被告的《房屋买卖合同》完全具备了这八项内容,并详尽了房地产买卖过程中所可能发生的行为。因此,原、被告签订的《房屋买卖合同》应当依法给予保护。 被告认为《房屋买卖合同》是中介公司提供的,又是格式合同,不能成为房屋买卖合同。首先,格式合同也是合同。其次中介公司提供了这份《房屋买卖合同》只是一份示范文本,是为了方便买卖双方立约用的。那么根据《中华人民共和国合同法》第十二条第二款:“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”由此可以看到原、被告按中介公司提供的示范文本订立《房屋买卖合同》是完全符合法律规定的。 :

2、嗣后,原、被告签又订了一份《协议书》。但此《协议书》仅仅是对原、被告《房屋买卖合同》付款日期和金额以及签订用于办理过户手续之需的《上海市房地产买卖合同》日期顺延的补充条款。值得注意的是《协议书》并没有解除《房屋买卖合同》,并没有表示《房屋买卖合同》不再履行。从《协议书》第七条条文看:“若本协议约定的内容与其它协议(合同)内容有不一致,则以本协议内容为准。”说明《房屋买卖合同》还在适用。 由此可以说明,除了《房地产买卖居间协议》外,《房屋买卖合同》、《协议书》足以证明原、被告之间的房屋买卖关系成立。原、被告之间有着详细的履行房屋买卖的条款。因此无论在《协议书》之后是否再签订或不再签订其他合同或者协议的都不能影响原、被告之间的房屋买卖关系和合同关系。 :

二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条:“当事人既约定违约金、又约定定金的,一方违约时,对方可以选择用违约金或者定金条款。”因此原告有权要求被告继续履行合同并承担违约金。 :

《房屋买卖合同》第11条约定了定金责任,第12条约定了违约责任。违约责任明确违约方要承担日万分之五的违约金外,守约方可以要求继续履行。因此原告有了法律的依据,也有合同的依据。但在法庭上被告认为违约金过高,原告对此不予认可。原告还要强调的是被告未按合同第10.3条将户口迁出应单独承担违约金至户口迁出之日止。这条对于被告来说是轻而易举能做到的,被告完全可以避免承担违约责任,因此对于户口迁出违约金的约定不存在过高的问题。 :

本律师认为:原、被告达成的房地产买卖的合意是真实、有效的,合约双方应当依约履行,被告因市场房价暴涨而毁约是法律所不容许的,原告按合同选择要求被告继续履行合同,并承担违约责任是有法律依据的,也是符合原告目前的实际处境的。因此请求法院依法支持原告的诉请。

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