上海市罗顿律师事务所
关于房屋通道被堵是否构成违约的代理意见
(2016)沪0115民初字第xx号

尊敬的审判员::

上海市罗顿律师事务所接受上诉人A的委托,指派本律师担任本案的诉讼代理人,现提出代理意见如下:

一、原院法院认定本案系争房屋建筑的合法性,该事实认定错误。

原审法院认为根据上海市公安局浦东分局龚路派出所于2006年2月6日出具的《证明》显示,系争房屋属临时建筑,并由公安机关核发了临时门牌号码,故确认了相关建筑的合法性。

然而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。” 虽然公安机关核发了临时门牌号码,但公安机关并非并主管部门,系争房屋仍然属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,那么被上诉人与上诉人订立的租赁合同应当无效。

同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。”系争房屋既然属于临时建筑,那么被上诉人与上诉人订立的租赁合同也应当无效。

因此,原审法院的认定于法有悖。

二、原审法院认定本案上诉人构成违约,该事实认定错误。

上诉人承租的系争租赁房屋是二层门面房,有南面和西面两个出入口通道,其中朝南的通道位于民耀路XXX号,西面通道被堵住成了一个门面房,只有南面通道可供通行,影响了上诉人使用。上诉人多次与被上诉人协商希望解决此事,未果。协商过程中,上诉人未向被上诉人支付租金。之后,第三人介入,上诉人也不知道要将租金支付给谁。综上,上诉人有理由拒付租金,不构成违约。

三、原审法院认定被上诉人部分堵塞西侧通道的行为不构成根本违约,故不予采纳上诉人适当调低租金的要求,该事实认定错误。

上诉人认为系争租赁房屋有朝南和朝西两个通道,朝南通道位于民耀路XXX号,租赁合同履行过程中,朝西通道被堵,只留朝南一个通道,影响了上诉人的经营。上诉人为此一直与被上诉人协商,希望被上诉人可以降低租金或者解决通道出入问题,但一直未能协商出结果,因此上诉人自2016年7月1日起未付租金。被上诉人从未向上诉人口头或者书面提出过三年期限届满不出租系争租赁房屋,不存在租赁合同于2016年10月31日解除的客观事实。如被上诉人主张的合同解除成立,对被上诉人主张的租金及房屋使用费,上诉人认为因为系争租赁房屋中的一条通道被堵,应适当调整月租金及房屋使用费的金额至每月53,000元左右。

以上代理意见,供法庭采纳。

上海市罗顿律师事务所

2017年6月1日

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