“以房抵债”，简单来说就是该破产重整企业用自家造的房子来偿还之前欠下的工程款和民间借贷的本金和利息。在此案例中，笔者和其他尽调律师，核查了破产管理人和债务人提供的财务凭证、借款协议及其补充协议、付款凭证、《商品房买卖合同》、抵房申请等以及出具的说明，根据以下几种不同情形的以房抵债方式，整理出了不同的审查意见。

各类以房抵债的情形和效力：

情形一：

双方当事人在主债务合同外，又签订了《商品房买卖合同》，但同时在主债务协议等其他补充协议中明确债务清偿后可以回赎的；或约定债务人一定期限内不履行到期债务时抵债物归债权人所有的。

效力分析：

根据我国《物权法》第一百八十六条和第二百一十一条的规定，抵押权人（质权人）在债务履行期届满前，不得与抵押人（出质人）约定债务人不履行到期债务时抵（质）押财产归债权人所有。

第一步骤：寻找片源

最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

律师意见：

上述情形的以房抵债方式应当认定为未对双方的债权债务关系进行变更，房屋买卖协议或以房抵债协议只是履行借款合同的一种担保方式，双方并不存在终止原借款合同关系的意思。属于让与担保、流押、流质的情形，应当仍按借款合同、施工合同等基础法律关系认定债权。

情形二：

办理了抵债手续，未明确终止原法律关系，只是同时签订了《商品房买卖合同》的。

效力分析：

依据中国裁判文书网2017年2月10日发布的最高人民法院（2016）最高法民终484号的裁判要旨：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。

当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。

若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。

在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

律师意见：

依据中国裁判文书网2017年2月10日发布的最高人民法院（2016）最高法民终484号的裁判要旨：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。

当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。

若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。

在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

情形三：

根据2016年12月28日最高法院发布的第72号指导案例的裁判要旨：民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期难以清偿债务时，通过将负债方所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。

律师意见：

如果以房抵债当事人在债务履行期间或债务届满后达成一致意见，明确约定了欠款数额，以房屋转让作为清偿债务的基础，实质上就是同意终止原借款合同或施工合同关系，将借款、工程款等作为购房款，形成新的房屋买卖合同关系。这也就是指导案例所阐释的“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的”。此时，应当认定为双方按房屋买卖合同关系处理。